2025년 6월 27일, 금융위원회를 비롯한 정부 관계기관이「긴급 가계부채 점검회의」를 열고, 수도권을 중심으로 증가하고 있는 가계대출 문제에 대응하기 위한「가계부채 관리 강화 방안」을 발표했습니다. 이 방안은 2025년 6월 28일부터 즉시 시행되며, 수도권과 규제지역의 주택담보대출을 중심으로 총량관리 강화, 여신한도 제한, 전입 의무 부과 등의 규제가 포함되어 있습니다.
이번 포스팅에서는 정부 발표 내용을 바탕으로 달라지는 대출 규제를 소제목별로 상세히 정리하여 안내드립니다.
왜 지금 가계대출 규제가 강화됐을까?
최근 금리 인하 기대와 토지거래허가제 일시 해제로 인해 수도권을 중심으로 한 주택 매매와 주담대 증가세가 가파르게 상승하고 있습니다. 2025년 4월부터 주담대 증가폭이 확대되며, 6월에도 이 추세는 지속되고 있는 상황입니다.
이에 따라 금융당국은 명목성장률 대비 과도한 대출 증가가 경제에 부담이 된다고 판단하고, 금융안정과 시장 질서 회복을 위해 가계대출 규제 방안을 대폭 강화하게 된 것입니다.
📌 주요 변경사항 총정리 (2025.6.28부터 시행)
2025년 6월 28일부터 시행되는 「가계부채 관리 강화 방안」은 크게 다섯 가지 핵심 축을 중심으로 이루어집니다. 이는 실수요 위주의 대출만 허용하고, 수도권 중심의 가계부채 증가를 억제하기 위한 포괄적 조치로, 총량 관리, 주담대 한도 제한, 대출 조건 강화, 전세대출 관리 강화, 신용대출 규제 등이 포함되어 있습니다.
1. 가계대출 총량관리 강화
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✅ 금융권 자체대출 + 정책대출(디딤돌·보금자리론 등)의 총량 관리 목표가 축소됩니다.
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✅ 특히 정책대출은 공급 계획 대비 25% 감축, 금융권 전체 가계대출(정책대출 제외)은 기존 목표의 50% 수준으로 감축됩니다.
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✅ 금융회사들은 월별·분기별로 대출 취급현황을 점검하고, 가급적 대출 중단 없이 자율 조정 방식으로 운용하게 됩니다.
2. 은행권 자율관리조치의 전 금융권 확대 시행
기존에는 은행권만 자율적으로 시행하던 조치를 모든 금융권으로 확대합니다.
① 다주택자 주담대 전면 금지 (LTV = 0%)
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✅ 수도권·규제지역 내에서 2주택 이상 보유자의 주택 추가 구입 목적 주담대는 금지됩니다.
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✅ 1주택자도 기존 주택을 6개월 이내에 처분하지 않으면 대출 불가, 처분 조건부 1주택자의 경우 비규제지역 LTV 70%, 규제지역 LTV 50%로 적용.
② 생활안정자금 목적 주담대 대폭 축소
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✅ 수도권·규제지역 내 1주택자는 최대 1억원까지만, 다주택자는 아예 금지.
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✅ 지방 소재 주택은 현행처럼 금융회사가 자체적으로 판단.
③ 주담대 대출 만기 30년 이내로 제한
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✅ 수도권·규제지역 내에서 40년짜리 초장기 대출 불가, 모든 주담대는 30년 이내로 제한됩니다.
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✅ 이는 DSR 규제를 우회하기 위한 장기 대출 활용을 차단하기 위한 조치입니다.
④ 소유권 이전 조건부 전세대출 금지
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✅ 갭투자 방지를 위해 수도권·규제지역 내에서 소유권 이전 조건부 전세대출은 전면 금지됩니다.
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✅ 임대차계약서상 임대인이 주택 소유자가 아닌 경우 대출 취급이 불가능합니다.
⑤ 신용대출 한도는 연소득 이내로 제한
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✅ 기존에는 1.5배~2배까지 가능했으나, 앞으로는 연소득 이내에서만 신용대출 허용됩니다.
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✅ 이를 통해 신용대출로 주택 자금을 간접 조달하는 방식도 차단됩니다.
3. 주택구입 목적 주담대 여신한도 제한
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✅ 주택구입 목적 주담대는 최대 6억원까지 한도 부여, 이는 수도권·규제지역에만 적용됩니다.
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✅ 중도금 대출은 제외되며, 잔금대출로 전환 시에는 이 6억 한도가 적용됩니다.
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✅ 고가 주택 구입 시 과도한 부채 의존을 줄이기 위한 목적입니다.
4. LTV 및 전입의무 강화
① 생애최초 주택구입자 LTV 80% → 70% 축소
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✅ 수도권 및 규제지역에 한해 적용되며, 정책대출에도 동일 적용.
② 전입의무 6개월 이내 부과
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✅ 수도권·규제지역에서 주담대를 받을 경우, 6개월 이내 전입이 필수입니다.
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✅ 이는 실거주 목적의 대출만 허용하기 위한 제도적 장치입니다.
③ 디딤돌·버팀목 정책대출 최대한도 축소
5. 전세대출 보증비율 강화
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✅ 수도권·규제지역에 한해 전세대출 보증비율이 90% → 80%로 하향 조정됩니다.
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✅ 이는 2025년 7월 21일부터 적용되며, 주금공, HUG, SGI 보증 모두 해당됩니다.
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✅ 전세대출 남용 및 전세사기 예방 차원에서 금융기관의 여신심사 강화를 유도합니다.
이처럼 2025년 6월 28일부터는 단순한 대출 한도 조정이 아닌, 대출 목적, 대상, 조건, 지역, 금액 모두에 걸친 전면적 변화가 시작됩니다. 대출을 계획 중이라면, 이 규제들이 본인에게 어떤 방식으로 적용되는지 사전에 면밀히 확인하고 대비하는 것이 반드시 필요합니다.
🧠 실수요자라면 이렇게 대응하세요
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6월 28일 이전에 계약했다면?
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📌 주담대, 전세대출, 정책대출 등은 기존 규정이 적용됩니다. 단, 가계약은 인정되지 않고, 정식 계약서와 계약금 납부가 있어야 합니다.
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대출 신청이 완료된 경우
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📌 금융기관에 전산 등록 완료된 건은 경과규정 적용, 종전 기준으로 처리됩니다.
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실수요자는 예외 인정 가능성 있음
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📌 여신심사위원회 심사를 통해 서민, 실수요자, 취약계층에게 일부 예외 적용 가능성이 있습니다.
❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 기존 주택을 처분해야 하는 ‘처분조건부 1주택자’란 누구인가요?
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기존 주택을 보유한 상태에서 새 주택을 구입하려는 1주택자 중, 6개월 이내 기존 주택을 **처분(명의이전 완료)**하기로 약정한 차주를 말합니다.
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기한 내 처분하지 않으면 대출금이 즉시 회수되고, 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한됩니다.
Q2. 기존 대출을 만기 연장하거나 금리만 바꾸는 경우도 규제가 적용되나요?
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대출금 증액 없이 만기 연장 또는 금리 조건 변경만 있는 경우에는 종전 규정이 적용됩니다.
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단, 대출을 타행으로 대환하거나 금액을 증액하는 경우는 강화된 규제가 적용됩니다.
Q3. 대출 신청을 이미 한 경우에도 새로운 규제가 적용되나요?
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아닙니다. 시행일(6.28) 전까지 전산상 대출 신청을 완료한 경우에는 기존 규정이 적용됩니다.
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단, 가계약은 인정되지 않으며 정식 계약서와 계약금 납부가 있어야 합니다.
Q4. 규제 적용에 예외가 없는 건가요?
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아닙니다. 금융회사 여신심사위원회 등을 통해 실수요자나 취약계층은 예외를 인정받을 수 있는 여지가 있습니다.
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이는 은행 본부 승인 등을 통해 탄력적으로 운영될 예정입니다.
Q5. 규제지역이 추가될 수도 있나요?
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네, 정부는 시장 상황에 따라 규제지역을 추가 지정하는 방안도 검토하고 있으며, 필요 시 적극적으로 조치할 계획입니다.
이로써, 2025년 6월 28일부터 달라지는 「가계대출 규제」에 대해 전반적인 내용을 정리했습니다. 글을 마무리하며, 독자 여러분께서는 대출 진행 시 반드시 적용 시점과 경과규정, 목적, 지역을 꼼꼼히 확인하셔야 합니다. 부동산과 금융정책은 단순히 금액이 아니라 시간과 조건이 곧 기회가 되는 시대이기 때문입니다.
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