전세계약시 필수 체크리스트 (전세사기 예방 가이드)

전세계약은 단순한 주거 계약이 아닙니다. 수천만 원에 달하는 전세보증금을 지키기 위한 법적, 금융적 안전 장치를 마련하는 과정입니다.

2025년 현재도 전세사기는 여전히 기승을 부리고 있으며, 피해자 상당수가 사전에 체크리스트를 충분히 확인하지 않은 경우입니다.

이 글에서는 국토교통부 및 관계 기관의 권고 기준을 바탕으로, 전세계약 체크리스트를 실제 계약 절차에 맞춰 단계별로 정리했습니다.

전세계약 전 준비사항: 시세 조사와 매물 검증

전세사기 예방의 첫걸음은 바로 시세 파악과 매물 검증입니다.

실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)이나 안심전세 App을 통해 확인할 수 있으며, 인근 공인중개사무소에서 지역 시세를 비교 문의하는 것도 좋습니다.

동일 지역, 동일 평형 대비 20% 이상 저렴한 매물은 ‘깡통전세’ 또는 분양권 미등기 등 고위험 매물일 가능성이 높습니다. 신축 빌라나 무등기 다세대, 계약이 잦은 매물은 특히 주의가 필요합니다.

📌 실거래가 확인하기

• 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)

• 안심전세 App 활용

📌 매물 시세 비교 및 이상 징후 확인

• 동일 지역/유형의 시세보다 지나치게 낮은 경우 사기 의심

• 신축 빌라, 무등기 물건, 갭투자 흔적 있는 매물 주의

계약 체결 전 반드시 확인할 핵심 체크리스트

본격적인 계약서를 작성하기 전에는 다음 사항들을 법적으로 보호받기 위해 반드시 점검해야 합니다.

1️⃣ 등기부등본 확인 (권리관계 검토)

• 소유자와 임대인 일치 여부

• 선순위 근저당, 전세권, 가압류 등 확인

• 담보 총액이 전세보증금을 초과하지 않는지 확인

2️⃣ 건물의 법적·물리적 상태 확인

• 건축물대장 상 불법 건축물 여부 확인

• 현황도와 실물 일치 여부

• 재건축·재개발 대상 여부 체크

3️⃣ 전세보증보험 가입 가능 여부 확인

• 가입 가능 기관: HUG, SGI, HF

• 해당 물건의 보험 가입 여부 및 조건 확인

• 가입 제한 사유: 불법건축물, 임대인 체납, 선순위 과다 등

계약 시 반드시 점검해야 할 사항들

계약서를 작성할 때는 반드시 아래 항목들을 문서화하고 증거로 남겨야 합니다.
작은 실수 하나가 수천만 원의 손해로 이어질 수 있습니다.

1️⃣ 임대인 또는 대리인 실명 확인

• 신분증, 인감증명서, 위임장 확인

• 임대인의 실소유주 여부 확인

2️⃣ 공인중개사 등록 여부 확인

• 중개사 자격증, 사무소 개설등록증, 공제증서 확인

• 국토부 및 부동산 거래관리 시스템에서 조회

3️⃣ 특약사항 명확하게 기재하기

• 입주일 조정, 수리 의무, 계약 후 담보권 설정 금지

• 전입신고 전 잔금 지급 금지 등

4️⃣ 계약서 작성 시 유의점

• 계약서에 명확한 보증금, 계약 기간, 주소, 특약 등 기재

• 임대인 명의 계좌번호까지 계약서에 포함

전입신고와 확정일자: 전세사기 방지의 핵심

계약만 잘했다고 안심할 수는 없습니다. 전입신고와 확정일자를 반드시 완료해야 대항력과 우선변제권이라는 법적 보호를 받을 수 있습니다.

전입신고는 주민센터나 정부24에서 가능하며, 신고일로부터 대항력이 발생합니다. 실제 거주가 동반되어야만 효력이 발생하므로, 신고만 해두고 입주하지 않으면 무효입니다.

확정일자는 주민센터나 등기소에서 받을 수 있으며, 경매 시 다른 채권자보다 보증금을 우선 변제받을 수 있는 ‘우선변제권’ 확보를 위한 핵심 절차입니다.

전입신고, 확정일자, 실제 입주가 모두 이뤄져야만 전세보증금이 안전하게 보호됩니다.

✔️ 전입신고

• 주민센터 또는 정부24에서 신청

• 세대원 포함 여부 확인

• 신고일로부터 대항력 발생

✔️ 확정일자

• 주민센터 또는 법원 등기소에서 발급

• 경매 시 보증금을 우선 회수할 수 있는 권리 확보

📌 전입신고 + 확정일자 + 실제 입주 → 대항력 + 우선변제권 확보

잔금 지급 및 입주 단계에서의 체크리스트

잔금 지급은 전세계약에서 가장 위험한 순간 중 하나입니다. 반드시 당일 등기부등본을 다시 발급받아 담보나 권리 변동이 없는지 확인하세요.

📌 잔금 지급 전 확인사항

• 최종 등기부등본 재발급 → 변동사항 확인

• 전입세대 열람 → 선순위 임차인 여부 확인

• 열쇠 인도와 동시에 잔금 지급

📌 계좌 정보 점검

• 임대인 실명 계좌인지 확인 (대리인 계좌는 위험)

• 계약서에 기재된 계좌번호와 일치 여부 검토

계약 이후 확인해야 할 후속 조치

입주 후 전입신고와 확정일자 부여가 정확히 이뤄졌는지 다시 확인하세요. 전입신고 확인서와 확정일자 기재 계약서는 스캔 또는 사진으로 저장해두는 것이 좋습니다.

1~2주 후에는 등기부등본을 다시 발급받아, 계약 이후 새로운 담보권 설정이나 소유권 변경이 없는지 점검하세요. 전세사기는 잔금 지급 이후부터 발생하는 경우가 많기 때문에, 입주 후의 관리도 매우 중요합니다.

📌 전입신고 및 확정일자 완료 여부 재점검

• 전입신고 완료 증명서 보관

• 확정일자 기재된 계약서 사본 저장

📌 사후 등기부등본 재확인

• 계약 후 1~2주 내 등기부등본 재발급

• 담보권, 소유권 변경, 임차권 등 변동 확인

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 전입신고만 하면 대항력이 생기나요?

A: 전입신고 후 실제 입주까지 완료되어야 대항력이 발생합니다. 전입신고만 하고 입주하지 않으면 효력이 없습니다.

Q2. 확정일자는 왜 꼭 필요하죠?

A: 확정일자는 경매 시 전세보증금을 우선 회수할 수 있는 법적 장치입니다. 대항력만으로는 우선순위가 낮을 수 있습니다.

Q3. 보증보험은 꼭 가입해야 하나요?

A: 필수는 아니지만, 가입을 통해 임대인의 파산이나 불이행 시 보증금 반환을 보장받을 수 있어 강력 추천됩니다.

Q4. 계약 후 집주인이 바뀌면 내 권리는 어떻게 되나요?

A: 전입신고와 확정일자를 완료했다면 새 집주인에게도 동일한 권리가 인정됩니다. 단, 새로운 담보권 설정은 계속 주의해야 합니다.

1. 시세 확인 및 이상 징후 매물 경계

2. 등기부등본과 건축물대장으로 권리 확인

3. 계약서 작성 시 특약 및 임대인 정보 명확히 기록

4. 전입신고 + 확정일자 필수 진행

5. 잔금 지급 전 모든 서류와 실물 확인 완료

위 체크리스트만 제대로 확인하면, 전세사기를 피하는 확률은 크게 높아집니다.
블로그 독자분들이 이 글을 통해 전세계약에 자신감을 갖고 안전하게 거래하실 수 있기를 바랍니다.